العائد المالي السلبي (Negative Gearing) هو ممارسة شائعة في الاستثمار العقاري، وهي شكل من أشكال الرفع المالي (financial leverage) الذي يصف شراء أصل يحقق دخل مثل شراء مستثمر لعقار بهدف تأجيره، رغم أن العقار لن يحقق دخل كافي لتغطية تكلفة الأصل. على سبيل المثال، الدخل الناتج عن الإيجار غير كافي لسداد مدفوعات القروض والصيانة والفائدة واستهلاك الأصل على المدى القصير. في البيئة المثالية، سيحقق الأصل أموالاً كافية في النهاية لتغطية تلك التكاليف، والسبب في تحمل المشتري لعائد مالي سلبي هو أن الخسائر على المدى القصير قد تكون مفيدة ضريبيًا للمالك في بعض الحالات.
إن الأصل ذو العائد المالي السلبي هو الأصل الذي لا يحقق دخلاً كافيًا لتغطية تكاليفه، ويتحمل مالك الأصل خسائر نتيجة لذلك، ولكن المشتري أو المستثمر يحقق فائدة أخرى، وهي أن الفارق بين الدخل المحقق من الأصل والفائدة المستحقة عليه يمكن خصمه من ضرائب دخل المستثمر أو المشتري، وإن كان هذا يعتمد على موطن المستثمر. إن الدول التي تسمح بهذا الخصم الضريبي تتضمن استراليا واليابان ونيوزيلندا، بينما دول أخرى مثل كندا وفرنسا وألمانيا والسويد والولايات المتحدة لا تسمح بخصمها من ضرائب الدخل إلا بشروط محددة. إن الاستثمار بهذه الطريقة منطقي إذا كان من المتوقع تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة عند بيع الأصل؛ لأن ذلك سيعوض الخسائر المبدئية.
التربح من العائد المالي السلبي
يصبح العائد المالي السلبي مشروعًا مربحًا عند بيع العقار في النهاية فقط، ولكن أحد الشروط الضرورية عند بيع العقار هي أن تكون قيمته ارتفعت، ولم تنخفض، في وقت بيعه. إذا كانت قيمة العقار انخفضت أو ظلت ثابتة، فقد لا يتمكن المالك من بيع الأصل بسعر مرتفع بما يكفي لتغطية الخسائر التي تحملها في الفترة التي لم يحقق فيها الأصل دخلًا كافيًا لتغطية نفقاته. إن الكثير من المستثمرين الذين يضاربون بهذه الطريقة يبحثون عمدًا عن أصول ذات عائد مالي سلبي للحصول على خصومات ضريبية، وعلى أمل تحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة عند بيع العقار.
اعتبارات خاصة يجب وضعها في الحسبان عند التعامل مع عائد مالي سلبي
إن المستثمرين الذين يقومون بهذا النوع من الاستثمارات يجب أن يمتلكوا استقرارًا ماليًا كافيًا لتمويل العجز المالي الناتج عن العقار حتى بيع الملكية وتحقيق ربح كامل. أحد الاعتبارات الأخرى شديدة الأهمية هي تثبيت سعر الفائدة منذ البداية، أو استخدام أسعار فائدة منخفضة إذا كانت الفائدة تحسب بمعدل متغير. أحد الانتقادات الموجهة للعائد المالي السلبي هي أنه يشوه سوق الإسكان؛ لأنه يقلل عدد العقارات المتاحة للبيع، خاصة العقارات المتاحة للإيجار، ويؤدي إلى ارتفاع الإيجارات، ويشجع على الاستثمار المفرط في العقارات.
أهم النقاط
- العائد المالي السلبي هو شكل من أشكال الرفع المالي الذي يظهر عادةً في سياق الاستثمار العقاري.
- الأصل ذو العائد السلبي هو الأصل الذي لا يحقق دخلًا كافيًا لتغطية تكاليفه.
- المستثمر الذي يستثمر في أصل ذي عائد مالي سلبي يتوقع تحقيق ربح من المزايا الضريبية على المدى القصير، وبيع الأصل بسعر أعلى في النهاية للتعويض عن الخسائر الأولية.
- يصبح العائد المالي السلبي مشروعًا مربحًا عند بيع العقار في النهاية فقط.
المصدر: www.investopedia.com
